Значимость обследования объектов культурного наследия (ОКН) для выбора технологических решений реставрации

В отличие от других областей строительства реставрационные технологии более консервативны, а применение новых материалов и конструкций допускается только в том случае, если это не вредит памятнику и не искажает его первоначальный вид.Под комплексным обследованием памятника мы понимаем комплекс научно-исследовательских и научно-изыскательских работ, проводимых до начала и в процессе ремонта, консервации, реставрации с целью всестороннего изучения объекта культурного наследия, получения информации, необходимой для разработки и обоснования проектных решений.Под мониторингом следует подразумевать длительное наблюдение за состоянием зданий и сооружений с целью определения возможных изменений прочностных и декоративных характеристик его конструкций и здания в целом во времени и определения технических мероприятий по его безопасной дальнейшей эксплуатации. Мониторинг – это система наблюдений, прогноза и рекомендаций, осуществляемая путем отслеживания изменений параметров технического состояния и эксплуатационных качеств объекта, с целью обеспечения безопасного функционирования и своевременного выявления факторов, ухудшающих техническое состояние и проводимая в штатном или в срочном режимах.Существует большое множество методов мониторинга объектов, которые применимы для памятников архитектуры. Методы обследования и мониторинга на памятниках подбираются в зависимости от вида памятника (каменные, деревянные, археологические и т.п.), его технического состояния и поставленных целей мониторинга. Для различных памятников и различных исследований на памятниках необходимо выбирать различные методы обследования и мониторинга.1.   Какова роль мониторинга ОКН для выбора технологии реставрационных работ?Когда мы говорим о памятниках архитектуры обследование и мониторинг играют решающее значение, они выполняются в рамках научно-исследовательских и изыскательских работ и в соответствии с ГОСТ 55528-2013 являются частью раздела «Комплексные научные исследования». Понять это очень просто — когда на объектах, не являющихся памятниками архитектуры мы выявляем разрушающиеся элементы, которые не целесообразно ремонтировать, мы их просто рекомендуем заменить, а на ОКН мы их должны отреставрировать или воссоздать. Для выбора технологии реставрации мы должны провести тщательные исследования, опирающиеся на историко-архивные и библиографические изыскания. В соответствии с п.5.2 ГОСТ 55528-2013 «Проведение научно-исследовательских и научно-изыскательских работ для обоснования проектных решений осуществляется как до выполнения ремонтно-реставрационных работ на объекте культурного наследия, так и в процессе их проведения». Поэтому исследования и мониторинг на ОКН заканчиваются только после приемки объекта органом охраны.Разработка технологических этапов и методик реставрации – это наукоемкая задача, поэтому проект, в котором описана технология, и в соответствии с которым проводится реставрация называется «Научно-проектная документация». До согласования документации в органе охраны она проходит Государственную историко-культурную экспертизу. В процессе экспертизы эксперты оценивают полноту проведенных исследований и изысканий и правильность применяемых технологий реставрации. Отчеты по обследованию «обычных» зданий такой контроль не проходят и утверждаются только Заказчиком, за исключением случаев, предусмотренных ГрК РФ.Для разработки схемы технологических этапов ведения реставрационных работ на памятнике, а также проработки методов реставрации требуется исчерпывающий объем исследований. Для различных материалов и конструкций памятника требуются различные методы и технологические этапы реставрации. Для реставрации камня одни, штукатурок или лепного декора другие, дерева третьи, различных видов монументальной живописи четвертые и т.д. Разные виды камня или штукатурных растворов требуют разного подхода к реставрации и применение различных технологий. Это же относится и к разным видам пород древесины, и разным видам живописи. Материалы и конструкции, находящиеся в разном техническом состоянии, также реставрируются по-разному. При этом только правильно подобранные технологии реставрации позволяют выполнить качественную реставрацию памятника не нанося урон его физической сохранности и историко-культурной ценности. Поэтому для того чтобы правильно подобрать технологии реставрации для различных конструкций и материалов памятника должны быть проведены исчерпывающие, комплексные исследования: историко-архитектурные натурные исследования, инженерно-технические исследования (инженерное обследование), инженерные химико-технологические исследования по строительным и отделочным материалам, исследования по объемным параметрам и специальные инженерно-технологические исследования и другие.Натурные исследования, проводимые в рамках отдельных разделов комплексных научных исследований, включают: обмерные чертежи; акты исследований по зондажам, шурфам, вскрытиям конструкций с установлением первоначальных элементов и материалов объекта или их остатков и следов, характера отделки, применявшихся строительных и технологических приемов, технического состояния и причин дефектов, дающие возможность проследить изменение объекта во времени, провести сравнительный анализ сданными историко-архивных и библиографических исследований и рекомендовать метод реставрации; результаты исследований монументальной живописи, предметов внутреннего убранства; исследования строительных и отделочных материалов и их консервации; результаты разработки рецептуры первоначальных или близких им по свойствам строительных и отделочных материалов; результаты лабораторных анализов проб строительных и отделочных материалов; результаты экспериментальных исследований и рекомендации по технологии отдельных видов работ, данные инженерных, дендрологических и археологических исследований территории объекта; результаты расчетов несущей способности конструкций и фундаментов, теплотехнических светотехнических и акустических параметров объекта; графические и другие фиксационные материалы по натурным исследованиям.Исследования по объемным параметрам и специальные инженерно-технологические исследования, проводимые в составе комплексных научных исследований включают: результаты исследований и расчетов объемных параметров, утраченных частей объекта; результаты исследований и расчетов по определению оптимальных физико-технических параметров и температурно-влажностного режима объекта в целях обеспечения его физического долголетия и сохранности при современном использовании с учетом влияния антропогенных, техногенных и климатических воздействий, существующей или планируемой топографической, ландшафтной и градостроительной ситуаций, гидрогеологических условий и поведения грунтов основания; результаты исследований по разработке методов защиты от неблагоприятных воздействий. При проведении натурных исследований на объекте культурного наследия в виде зондажей, шурфов проводится фиксация в виде актов на проведение исследований в натуре, специальные журналы по установленной форме, фотографии, фиксирующие конкретные элементы объекта, обнаруженные раскрытием, и т.д. Результаты проделанной работы по разделу «Комплексные научные исследования» сдаются в форме отчета о научно-исследовательской работе, выполненного в порядке, установленном ГОСТ 15.101, и в соответствии с ГОСТ 7.32 или по иной другой форме, установленной действующими стандартами.Очень важным этапом обследования является историко-архивные и библиографические исследования, которые иногда являются более продолжительными и трудоемкими чем само обследование. Проведение обследования без ИАИ является грубой ошибкой, нарушением нормативных документов в сфере реставрации и похоже на работу сапера на минном поле. Полевые работы по обследованию памятника проводится только после составления и согласования в органе охраны (КГИОП, ККЛО и т.п.) программы работ, которая составляется на основании ИАИ и предварительного визуального осмотра.В процессе обследования памятников зачастую выявляются скрытые элементы, которые мы обнаруживаем в процессе исследовательских работ. Например, при обследовании здания администрации г. Кронштадта (СПб, г.Кронштадт, пр. Ленина, д.36) объекта культурного наследия федерального значения «Присутственные места (городская дума)» в интерьерах (на потолке) помещения бывшей домовой церкви под поздними наслоениями краски были обнаружены первоначальные изображения монументальной живописи. Исследования штукатурных слоев и живописи проводились различными методами: натурное обследование помещений, петрографические и гранулометрические анализы штукатурных растворов, стратиграфические анализы красочных слоев, микро-химический капельный метод для определения наличия и вида декоративного металлического покрытия на штукатурных элементах, метод мацерации для определения вида древесины основы, микологические исследования, качественный анализ водорастворимых солей, химические исследования по живописи капельными реакциями полу микро методом по стандартным методикам.В рамках комплексных научных исследований, которые включают в себя обследование фундаментов сооружений и прилегающей территории, мы регулярно сталкиваться с необходимостью выполнения археологических работ. Например, в рамках работ по обследованию территории при разработке проекта благоустройства территории памятника «Основателям Российской Государственности Рюрику и Олегу» на земельном участке: Ленинградская область, п. Старая Ладога на реке Елена, при археологических раскопках была обнаружена стоянка времен неолита III – II тыс. до н. э. В результате чего первоначальный эскизы пришлось корректировать, и разрабатывать специальные решения инженерного обеспечения территории. Такое в нашей работе встречается регулярно (и не только у «О́хта-центр» (до марта 2007 — «Газпро́м-си́ти»).Поэтому качество проводимых исследований решающим образом оказывает влияние на уровень принимаемых решений (к вопросу №3)Говоря о роли научно-исследовательских работ, в том числе обследования и мониторинга, на ОКН необходимо обратить внимание на цели этих работ, которые кратко сформулированы следующим образом: -сохранение содержащейся в материальной структуре и художественном образе объекта культурного наследия технологической и культурно-исторической информации, определяющей его подлинность, независимо от современных эстетических оценок. Технические средства и материалы реставрации не должны искажать эту информацию, быть максимально обратимыми, равно как и препятствовать повторным реставрациям;  -научную обоснованность, достоверность и полноту результатов исследований объекта культурного наследия и принимаемых архитектурных, инженерных и технологических решений (ст. 29 73-ФЗ от 25.06.2002г.);  -соответствие принятых для реализации технологических приемов и методов производства работ требованиям сохранения подлинности, раскрытия и восстановления исторической, научной, художественной или иной историко-культурной ценности объекта культурного наследия, обеспечения условий для его современного использования и физической сохранности;  -соответствие установленных в проектных решениях показателей качества конструкций, изделий, деталей и материалов нормативным значениям технической и технологической устойчивости зданий и сооружений;2.   Какие современные методы мониторинга сегодня применяются? Поговорим о наиболее эффективных, при обследовании ОКНОбласть реставрации довольно консервативна, использование современных материалов тут не является самоцелью, наоборот необходимо использовать исторические материалы и технологии, а для этого необходимо иметь полную и достоверную информацию какие материалы и технологии применялись на каждом конкретном памятнике, с учетом исторических наслоений (разных этапов реставрации). При работе с ОКН основная задача — максимально сохранить исторические особенности объекта (историко-культурную ценность). Поэтому роль обследования и научно-исследовательских исследований первостепенна.Реставрационные работы проводятся в рамках работ по сохранению объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) к которым относятся ремонтно-реставрационные работы, в том числе консервация объекта культурного наследия и противоаварийные работы, ремонт памятника, реставрация памятника или ансамбля, приспособление объектов культурного наследия для современного использования.Существует большое множество различных видов и способов реставрации в зависимости от видов памятников, их технического состояния, вида работ по сохранению ОКН. Если говорить о памятниках архитектуры, то можно выделить несколько основных видов памятников в зависимости от их конструктивных и других особенностей: каменные, деревянные, археологические, памятники ландшафтной архитектуры и др. Для каждого из них применяются свои способы реставрации и соответственно обследования и мониторинга, которых тоже большое множество.Если заглянуть в 73-ФЗ от 25.06.2002 «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»  то сохранение объекта культурного наследия — меры, направленные на обеспечение физической сохранности и сохранение историко-культурной ценности объекта культурного наследия, включающие в себя научно-исследовательские, изыскательские, проектные и производственные работы, научное руководство проведением работ по сохранению объекта культурного наследия, технический и авторский надзор за проведением этих работ.Порядок проведения мониторинга и обследования ОКН регламентируется нормативными документами в сфере сохранения ОКН, непосредственно работы по обследованию и мониторингу регламентируются    ГОСТ Р 56198-2014, ГОСТ Р 55567-2013, ГОСТ Р 56905-2016, ГОСТ Р 55627-2013, ГОСТ Р 55945-2014, ГОСТ Р 55528-2013. Также применяются и нормативные документы применимые к объектам не памятникам, такие как ГОСТ 31937-2011, СП 13-102-2003.Обследование и мониторинг являются частью комплексных научных исследований по памятникам архитектуры, но это разные виды работ Обследование — комплекс мероприятий по определению и оценке состояния, обеспечивающего пригодность к дальнейшей эксплуатации, необходимость ремонта или реставрации объекта исследования. Оно проводится единоразово в соответствии с поставленной целью, например, в случае возникновения дефектов, для ремонта или реставрации памятника, или в случае необходимости проведения работ по приспособлению ОКН под современное использование. По результатам обследования выпускается Технический отчет, на основании которого разрабатывается научно-проектная документация. Мониторинг технического состояния объекта культурного наследия – это система наблюдений, прогноза и рекомендаций, осуществляемая путем отслеживания изменений параметров технического состояния и эксплуатационных качеств объекта, с целью обеспечения безопасного функционирования и своевременного выявления факторов, ухудшающих техническое состояние и проводимая в штатном или в срочных режимах. Под мониторингом следует подразумевать длительное наблюдение за состоянием зданий и сооружений с целью определения возможных изменений прочностных и декоративных характеристик его конструкций и здания в целом во времени и определение технических мероприятий по его безопасной дальнейшей эксплуатации. В процессе мониторинга ведется специальный журнал, а также подготавливаются необходимые отчеты. Мониторинг может проводится в рамках эксплуатации объекта, в рамках обследования, в процессе ремонтно-реставрационных работ. Результаты мониторинга, проводимого в рамках эксплуатации используются для своевременного выявления ухудшения технического состояния объекта и принятия решений о необходимости проведения работ по сохранению ОКН. В процессе обследования данные мониторинга используются для принятия проектных решений. В процессе строительства данные используют для предотвращения возможных неблагоприятных последствий, которые могут оказать ремонтно-реставрационные работы на памятник.Обследование и мониторинг ОКН имеет много специфики, это большое направление деятельности, которое можно выделить во всем строительном деле, оно имеет много нюансов и требует специальные знания и опыт, который нарабатывается годами. Когда мы говорим о техническом обследовании зданий не являющихся объектами культурного наследия, то решающее значение в подборе методов и объемов обследования и мониторинга имеют вопросы обеспечения надежности (безопасности) объекта и экономической целесообразности. При проведении работ на ОКН помимо указанных – это необходимость обеспечения физической сохранности и сохранение историко-культурной ценности объекта культурного наследия, сохранение предметов охраны и исторических конструкций. Если на объектах, не относящихся к памятникам всегда есть возможность демонтировать конструкцию или элемент здания и выполнить новый, или здание целиком, то на ОКН необходимо сохранить и отреставрировать, а утраченные элементы воссоздать. Это предъявляет особые требования к методам, объемам, тщательности обследования и срокам мониторинга.Сложность работ по обследованию ОКН обусловлена необходимостью применения «щадящих» технологий, с целью нанесения наименьшего вреда памятнику и тщательности проводимых исследований. В некоторых случаях она усугубляется труднодоступностью исследуемых конструкций, например, обследование куполов храмов, или балок перекрытий, когда сверху лежит паркет XIX века, а снизу на потолке — монументальная живопись. В таких случаях приходится применять специальные виды исследований. Для обследования строительных конструкций широко используются методы неразрушающего контроля.Методы неразрушающего контроля основаны на анализе воздействия оптических, тепловых, акустических, радиационных и иных излучений на контролируемый объект, исследовании характера распространения в нём электромагнитных и упругих колебаний, изучении структуры материалов с помощью обычных и электронных микроскопов. Несколько приборов с разными технологиями успешно дополняют друг друга и в совокупности дают сканирующую систему для решения всех задач по неразрушающему контролю. Например, хорошо зарекомендовали себя приборы Hilti такие как PS 1000 X-Scan, они позволяют обнаруживать все объекты, независимо от их материала на глубине до 300 мм в несколько слоев. На памятниках архитектуры их также можно использовать для поиска и составления карты скрытых дымоходов и системы вентиляционных каналов, которые необходимо учитывать при реставрации и приспособлении ОКН. Совместное использование с прибором PS 200 Ferroscan позволяет выполнять комплексное исследование железобетонных конструкций на памятниках конструктивизма. Для целей мониторинга хорошо зарекомендовало себя оборудование НПП «Интерприбор» – многофункциональные регистрирующие комплексы и системы мониторинга успешно применяются для исследования широкого спектра параметров конструкций и материалов.Для обследования территории ОКН иногда применяем георадар для определения мест выполнения шурфов, он позволяет определить границы фундаментов памятников, надземная часть которых утрачена. Также георадар позволяет нам определять толщину и точную геометрию кирпичных сводов, а также качество кирпичной кладки, что в свою очередь позволяет выполнить точные расчеты по несущей способности конструкций.Если говорить про архитектурные обмеры конструкций, учитывая зачастую сложную геометрию объектов и множество архитектурных деталей используем ставшие в последнее время популярные методы лазерного 3D сканирования, и давно использующуюся тахеометрическую съемку. Для этого используются такие приборы как Leica ScanStation 2.Проведенные методом лазерного сканирования архитектурные обмеры объекта культурного наследия «Дом Зыковых» по адресу г.Санкт-Петербург, наб. р. Фонтанки, д.145б, лит.А позволили составить подробные чертежи, выполнить точные расчеты конструкций, находящихся в аварийном состоянии, и предложить методы усиления и сохранения конструкций. Хорошим примером является выполненные архитектурные обмеры фасадов здания бывших казарм Лейб-гвардии Павловского полка на Марсовом поле компанией «Триметари»Для обследования ландшафтных памятников, приходится использовать съемку с квадрокоптеров с установленным на них различным оборудованием.Для разработки проектов воссоздания или приспособления ОКН для современного использования мы используем программы трехмерного моделирования, но это уже стандартная практика почти для любых объектов.В рамках исследовательских работ значительной частью проводимых исследований являются натурные исследования материалов – петрографические и стратиграфические исследования штукатурных и окрасочных слоев и натурального камня, микологические исследования деревянных и других конструкции. Для этих исследований используются консервативные давно зарекомендовавшие себя методы исследований. На основании проведенных аналитических исследований материалов разрабатываются методико-технологические рекомендации по реставрационным работам. Для реставрации архитектурных элементов наиболее часто используются высокоизвестковые реставрационные сухие строительные смеси и краски торговой марки «Рунит», и материалы компании «Реммерс». Разработка технологических этапов и методик реставрации в общем случае проводится в следующей последовательности:- изучение и анализ специальной литературы, технических документов, справочников, в библиотеках и архивных фондах с необходимыми выписками;- сопоставление различных приемов реставрации, выбор оптимального метода с подбором реставрационных составов, материалов, технологий;- разработку схемы технологических этапов ведения реставрационных работ на памятнике;- проработку отдельных технологических этапов реставрации с лабораторным опробованием и исследованием эффективности предложенного метода (материала, состава, технологии)3.   Как влияет качество обследований ОКН на уровень принятие решения?Обследование ОКН – это научная деятельность, и подход к качеству здесь соответствующий. Это полноценные научные исследования и изыскания.Качество обследования на уровень принятия решения влияет очень просто и очень существенно – это влияние заключается в том потеряем ли мы Объект нашей культуры, — Объект, который формирует самосознание нашей культурной идентичности или сохраним его для наших внуков и правнуков….

Обеспечение безопасности несущих конструкций зданий и сооружений

Какова роль первого этапа строительства – изысканий и экспертизы (обследования) – в обеспечении безопасности будущего объекта, а также объектов, расположенных в ареале строительства, качества проектной документации, и как следствие, качества, долговечности и последующей безопасной эксплуатации объекта.   Инженерные изыскания, техническое обследование объектов, в том числе попадающих в зону геотехнического влияния являются первым этапом проектной подготовки строительства. На данном этапе закладываются основные решения по обеспечению надежности и долговечности конструкций зданий при строительстве или реконструкции и будущей эксплуатации. Эти решения используются в процессе проектирования и далее строительства. В рамках изысканий и экспертизы объектов проводятся исследования грунтов основания, определяются параметры конструкций, их состав, наличие дефектов, в том числе скрытых, физический износ, действительные прочностные характеристики. На основании полученных данных назначается категория технического состояния здания. В конечном итоге составляется итоговый документ – Технический отчет, содержащий сведения о фактической несущей способности конструкций, включая грунты основания, и оценку долговечности их дальнейшей эксплуатации при соблюдении установленных требований. Обязательным разделом технических отчетов по обследованию зданий являются рекомендуемые мероприятия по ремонту или усилению конструкций с целью приведения их в исправное состояние, повышения несущей способности, надежности и долговечности. Данные мероприятия прописываются по каждой конструкции с указанием типов дефектов, их параметров и причин возникновения, а также объемов работ по их устранению.При возведении и реконструкции объектов в непосредственной близости от существующих зданий, в том числе в рамках уплотнительной застройки центральных районов города обязательным является выполнение требований СП 22.13330.2011 «Основания зданий и сооружений», а именно «При возведении нового объекта или реконструкции существующего сооружения на застроенной территории необходимо учитывать его воздействие на окружающую застройку с целью предотвращения недопустимых дополнительных деформаций. Зону влияния проектируемого объекта нового строительства или реконструируемого сооружения и прогнозируемые дополнительные деформации оснований и фундаментов сооружений окружающей застройки определяют расчетом». Данные расчеты выполняют в рамках геотехнического обоснования, конечным результатом которого являются конкретные мероприятия по предотвращению появления дополнительных осадок соседних зданий выше нормативных, и появлению деформаций в строительных конструкциях.Недостаточные мероприятия по геотехническому обоснованию будущего строительства и недостаточные мероприятия по предотвращению осадок зданий, попадающих в зону геотехнического влияния строящегося объекта, приводят к появлению неравномерных осадок фундаментов и деформаций конструкций с появлением соответствующих дефектов. В результате претензии собственников пострадавших зданий, суды и лишние проблемы и расходы на ремонт.Сведения и рекомендации, содержащиеся в отчетах по результатам изысканий и экспертизы, являются исходными данными для разработки проекта. В них закладываются основные параметры, обеспечивающие безопасность эксплуатации будущего объекта и объектов, попадающих в зону геотехнического влияния строительства или реконструкции. При отсутствии данных содержащихся в техническом отчете в рамках проектирования невозможно предугадать необходимость выполнения всех требуемых мероприятий по строительным конструкциям, что неминуемо создает проблемы при выполнении строительно-монтажных работ и угрозу при эксплуатации объекта в будущем.Инженерные изыскания, техническое обследование, геотехническое обоснование — это основа, фундамент для создания объекта.Какова роль обследования пациента и сдача необходимых анализов для установления правильного диагноза и назначения правильного курса лечения?Одному пациенту не провели необходимое обследование поставили диагноз воспаление почки и удалили ее. У него был камень. Вместо недорого медикаментозного лечения в течение месяца дорогостоящая операция и последствия на всю жизнь.В рамках реконструкции здания не уделили должного внимания исследованиям грунтов основания, выполнили надстройку двух этажей в результате получили просадку грунтов, неравномерную осадку фундаментов, значительные крены здания, широко раскрытые трещины в несущих конструкциях со снижением их несущей способности и смещение плит перекрытий. Стоимость работ по исправлению крена, ремонту и усилению конструкций сопоставима со стоимостью нового строительства этого Объекта, технологичность и сложность выше, а эффект – конечный результат значительно хуже. Результат ошибки на первом этапе катастрофический. Насколько важен профессионализм при проведении экспертизы зданий, которые подлежат реконструкции, приспособлению под иные функции, Насколько от качества экспертного заключения зависит дальнейшая безопасность таких объектов.   Основная задача экспертизы зданий – определение действительного технического состояния строительных конструкций и инженерных систем, их прочности, выявление имеющихся дефектов и определение ресурса дальнейшей эксплуатации. Определить какие конструкции подлежат ремонту или усилению, какой требуется объем ремонтных работ и какими способами выполнять усиления. Важно чтобы рекомендации были точными, предусматривали технологичные и не дорогие способы ремонта, зачастую в условиях эксплуатации объекта без приостановки деятельности, и обеспечивали максимальную долговечность, и безопасность дальнейшей эксплуатации.Техническое обследование объектов выполняется в соответствии с ГОСТ, СП, ТСН, ВСН, РД, РМД и др. Нормативные документы регламентируют перечень и содержание работ по обследованию объектов. Большое количество руководящих документов описывают дефекты, методы дефектоскопии и способы усиления поврежденных конструкций, а также другие стандартизированные процедуры.Тем не менее умение применять те или иные положения нормативных документов приходит с опытом работы на объектах, тем более что документы не дают готовые решения на все случаи жизни, и часто приходится решать не стандартные задачи, когда типовые проверенные решения по тем или иным причинам не подходят. Ценным опытом для инженеров является также разработка рекомендаций по приведению конструкций в исправное техническое состояние, участие в дальнейшем проектировании и авторском надзоре при выполнении ремонтных и строительно-монтажных работ.Профессионализм нарабатывается годами от Объекта к Объекту. Когда инженер видит «жизнь» Объекта от момента его обследования и выдачи заключения до проектирования, строительства и дальнейшей эксплуатации и видит, как выполненный объем исследований при экспертизе конструкций и принятые решения на стадии подготовки заключения влияют на долговечность эксплуатации Объекта в будущем.Ключевым элементом при составлении технического заключения по результатам обследования объекта является экспертная оценка группы инженеров, проводивших обследование. Особенно это актуально для исторических объектов. Зачастую проводимые в соответствии с утвержденными методиками расчеты исторических конструкций показывают недостаточную прочность, а также превышение расчетных деформаций по второй группе предельных состояний. Тем не менее объекты и конструкции эксплуатируются не одну сотню лет и по внешним признакам не имеют дефектов и повреждений, оказывающих влияние на несущую способность. В данном случае требуется экспертное решение о сохранении конструкций или их замене в рамках капитального ремонта или реконструкции, которое может сделать только профессиональный инженер. Не надо объяснять насколько важным является для инвестора или собственника объекта принимаемое решение.Также ценен профессионализм проектировщиков, работающих с техническим отчетом по обследованию в рамках разработки проекта на реконструкцию объектов. Зачастую выводы являются необоснованными из-за недостаточности проведенных вскрытий и экспертиз. Чтобы «перестраховаться» в отчеты закладываются рекомендации по ремонту или замене большего количества конструкций чем это необходимо, либо упускаются ответственные узлы, требующие обновления или ремонта. В процессе проектирования приходится проводить дополнительное обследование и экспертизы, уточнять параметры конструкций, это в свою очередь приводит к увеличению сроков проектирования, иногда к изменению проектных решений, например, задумок архитекторов, и как следствие к значительным потерям. Которые в свою очередь могли быть компенсированы работой профессионального инженера по обследованию зданий.Зачастую проектировщики работают с объектами удаленно. Всю информацию по объекту они получают из технического отчета (экспертного заключения), прямое общение между проектировщиком и инженером обследователем также обычно ограничено. Поэтому от качества, полноты, достоверности данных содержащихся в отчете напрямую зависит точность и правильность принятых проектных решений, полнота необходимых ремонтных работ и мероприятий по усилению конструкции, и как прямое следствие надежность и безопасность эксплуатации объекта. К сожалению, мы иногда слышим о необходимости ремонта только что реконструированного объекта, и это не всегда связано с качеством самих строительных работ, также это происходит из-за того, что необходимые по конструкциям мероприятия не заложены в технический отчет, далее в проект и соответственно не реализованы на строительной площадке. Труд большого количества людей обесценивается из-за низкого качества исходной документации. Каких ошибок, и, следовательно, дополнительных   затрат, можно избегать инвесторам, подрядным фирмам, при активном взаимодействии с независимыми экспертами Зачастую инвесторы приобретают недвижимость под конкретные цели. Если неопытный инвестор до осуществления сделки по покупке объекта не проведет его обследование, то может оказаться что под запланированные цели объект невозможно использовать по техническим причинам.Самым, пожалуй, распространенным видом взаимодействия между Генподрядчиком и обследователями при строительстве на территориях с существующей застройкой является мониторинг близлежащих объектов, зачастую жилых домов. Любая стройка для жителей окрестных домов сильный раздражитель, новый дом меняет привычный уклад жизни микрорайона, создает неудобства и опасность появления трещин. Обычно даже если трещины в стенах уже были, жители пытаются доказать, что их было меньше или они были меньше. Для того чтобы данные были объективные до начала любых строительных работ должно быть проведено полное обследование близлежащих домов, попадающих в зону геотехнического влияния. В процессе строительства должен вестись мониторинг за конструкциями и дефектами. По окончанию строительства итоговым заключением должен быть сделан вывод о том, как повлияло строительство на появление или развитие имеющихся дефектов с приведением объективных данных. Это позволит провести объективные необходимые мероприятия. Повышается ли в последнее время качество подрядных работ, культура строительного производства, обеспечивается ли безопасность нового строительства. В рамках деятельности по экспертизе и мониторингу строительных объектов мы видим, что качество строительных работ отличается от объекта к объекту. Это вызвано различными причинами. Тем не менее не мы не наблюдаем в основной массе ухудшения качества строительства как тренда, оно остается на том уровне с которого хочется подниматься выше.Строительное производство поставлено на поток. Причем также можно отметить еще два потока – сокращение сроков и стоимости. Современные условия жизни, требования к скорости возврата инвестиций, аукционы и тендеры в системе госзакупок оказывают постоянное давление. Заказчики (инвесторы) пытаются компенсировать длительные сроки бюрократических процедур на получение согласований и разрешений за счет сокращения сроков проектирования и строительства. В известном треугольнике три вершины сроки-цена-качество, в случае сокращения первых двух вершин третья неминуемо сокращается. В разных сегментах строительства это конечно имеет разные масштабы. В сложившихся экономических условиях преобладает сегмент массового строительства и строительства объектов эконом класса, поэтому они определяют общую картину культуры строительного производства.Помимо сроков и стоимости качество строительных работ и как следствие безопасность и долговечность объектов в значительной степени зависят от законодательства, качества проектной подготовки строительства, профессионализма управленческих и технических кадров в отрасли и их отношения к своей работе.В отношении законодательства сейчас есть некоторые сложности в связи с частыми изменениями «правил игры», обновляются нормативные документы, регулярно выходят новые законы, а затем множество поправок к ним, и зачастую как мы сталкиваемся на практике ни те ни другие в должной мере тщательно не проработаны. Например, в ГрК за 6 лет до 2011 года внесено менее 30 поправок, а за следующие 6 лет более 70. Эти поправки в свою очередь стали причиной изменений большого количества других законодательных актов и нормативных документов. В 2017 году мы ожидаем еще более масштабные изменения законодательства в строительной отрасли. Законодательство сильно влияет на бизнес, а бизнес на качество. Для повышения последнего специалистам требуется адаптироваться к установленным правилам, а для этого необходимо не менее двух лет.Что касается законодательства и культуры проектирования, которая оказывает влияние на качество строительства, то, по нашему мнению, ситуацию может улучшить принятие нового закона об архитектурной деятельности взамен № 169-ФЗ, тщательно проработанного и учитывающего потребности отрасли и современные мировые тенденции в архитектуре и строительстве.В отношении квалификации специалистов появились некоторые законодательные подвижки. Принятые в прошлом году законы № 238-ФЗ от 03.07.2016 г., № 372-ФЗ от 03.07.2016 г., работа по разработке и введению профстандартов нацелены на создание большего количества квалифицированных кадров, и со временем упростит для небольших компаний возможность отбора квалифицированных кадров. Что в свою очередь окажет влияние на качество проектирования и строительства.Но квалификацию и профессионализм специалистов законодательством не создать. Сейчас регулярно говорят о качестве образования, необходимости его поднятия. Качество образования на мой взгляд определяется не только качеством той школы, которая в настоящее время имеет место, большое влияние на получаемое образование оказывает заинтересованность студентов в качестве своих знаний и тех усилиях которые молодые специалисты прилагают для своего обучения. Недостаточное желание профессионального развития специалистов мы ощущаем не только у студентов, но и у сотрудников компаний. Это нежелание студенты несут с собой дальше в компании в рамках своей профессиональной деятельности. Хорошие специалисты — это не распространённое явление, как правило они выгодно отличаются от большинства. И это только от части заслуга университетов, я считаю, что это прямое отсутствие должного влияния руководителей компаний, возможно не только строительной отрасли. Насколько сегодня востребован этот вид услуг на рынке. Это востребованный вид услуг на рынке. Здания надо постоянно ремонтировать, обслуживать. Вводятся новые площади. Тем не менее в настоящее время мы наблюдаем некоторое уменьшение деловой активности на рынке реконструкции крупных объектов и спрос больше сместился на сектор обследований в целях дальнейших ремонтов объектов и отдельных конструкций. Ожидаем увеличение спроса на обследование и мониторинг зданий через 2-3 года в рамках оживления деловой активности на строительном рынке….

Интервью в журнале строительства и городского хозяйства

Инженерные изыскания и обследования, проведенные профессионалами в полном объеме, напрямую влияют на качество проектирования, уровень инженерных решений. Что обеспечивает эксплуатационную безопасность объектов, снижает финансовые и репутационные риски девелоперов, подрядных компаний. Желание сэкономить на предпроектных изысканиях и обследовании оборачивается для застройщиков затратами, в сотни раз превышающими стоимость услуг экспертовФото: aspector.ruОпытные строители согласятся: абсолютно исключить просчеты в ходе строительства невозможно. Тем не менее особое внимание к начальному этапу – предпроектным работам – позволит избежать ошибок, в том числе и фатальных, связанных с расчетами конструкций, обеспечением безопасности новостроек и реконструируемых объектов.Первый и важныйПредпроектные работы – инженерные изыскания, техническое обследование объектов, в том числе попадающих в зону геотехнического влияния, – основа основ каждой стройки. «Именно на основании материалов инженерных изысканий и данных, полученных в рамках комплексного обследования здания, специалисты на этапе проектирования объекта капитального строительства или его реконструкции закладывают мероприятия, обеспечивающие безопасную эксплуатацию строительных конструкций», – подчеркивает генеральный директор «ЭкоПетроБалт-Проект» Игорь Бахотский.«В это время принимаются основные решения по обеспечению надежности и долговечности конструкций зданий при строительстве или реконструкции и будущей эксплуатации, – разделяет точку зрения коллеги главный инженер компании «АксиомА» Виктор Салихов. – В рамках изысканий и экспертизы объектов проводятся исследования грунтов основания, определяются параметры конструкций, их состав, наличие дефектов, в том числе скрытых, физический износ, действительные прочностные характеристики. На основании полученных данных назначается категория технического состояния здания».Инженерные изыскания, по мнению инженера по контролю качества строительства ООО «АЛЬТИУС» (входит в Группу компаний «ННЭ») Александра Столярова, являются одним из основополагающих видов строительной деятельности, поскольку с них начинается любой комплексный подход различных видов обследования.Сведения, полученные в ходе исследований, дают возможность изначально выбрать щадящие технологии в устройстве нулевого цикла и при исправлении дефектов. «Надо понимать, что, например, свайные фундаменты в зависимости от типа при выполнении работ неизбежно уплотняют или разуплотняют грунты, что приводит геологические слои в движение, они способны продвигаться под окружающую застройку, опускаться, подниматься на несколько сантиметров. Какой из технологий отдать предпочтение – ответ разработчикам дадут только профессио­нальные выводы изыскателей», – говорит генеральный директор компании «ГЛЭСК» Сергей Салтыков.Для специалистов, которые в дальнейшем будут использовать данные, добытые и обобщенные исследователями, в первую очередь важны их качество, объективность и достоверность, поскольку, как справедливо отмечает генеральный директор компании «ИнжСтройКапитал» Александр Звонков, без должного качества выполненный отчет обследования, непрофессиональные выводы повлекут за собой ошибки, которые поневоле сделают проектировщики.«На основании инженерных изысканий и результатов обследования окружающей застройки определяется зона влияния, деформации, осадки и прочие характеристики, которые сравниваются с нормативными требованиями, – поясняет Александр Звонков. – В случае их превышения разрабатываются мероприятия по усилению грунтов или корректировке проектных решений по фундаментам и нагрузкам, которые позволят привести негативное влияние на окружающую застройку в допустимые рамки».Обследования и мониторинг станут важной составляющей в определении экономики проектов, оценки затрат в ходе строительства«Безусловно, достоверность и полнота информации, полученной при изысканиях и обследовании конструкций, играют решающую роль и непосредственно отражаются не только на качестве конечной строительной продукции, но и на безопасной эксплуатации в будущем. Ошибки могут случиться на любом этапе – в процессе экспертизы, проектирования, строительства. Как они отра­зятся в дальнейшем, зависит от их масштаба и сочетания с другими дефектами – об этом следует помнить всем участникам строительного процесса», – резюмирует президент Ассоциации обследователей зданий и сооружений Алексей Улыбин.Роли и оценкиВместе с тем далеко не все строители и девелоперы разделяют мнение о значимости качественного труда изыскателей и обследователей, нередко специалисты сталкиваются с недооценкой роли предпроектных работ.«Пожалуй, каждый специалист считает свою отрасль и свой труд самыми важными. Но если необходимость результата труда проектировщиков и строителей очевидна для людей, далеких от этой сферы, то к обследованиям и изысканиям даже некоторые профессионалы относятся как к формальности, – сетует Сергей Салтыков. – Не раз к нам приходили заказчики со словами: «Есть такой бюджет. Можете нарисовать документ для экспертизы?» Такой подход, как медаль, имеет две стороны: на одной – безопасность строительства и высокие риски повреждений объекта строительства и окружающей застройки, на другой – спрос, который рождает предложение. И на рынке появляется большое количество организаций, состоящих порой из одного человека, готового выдать любой документ за копейки. Подобные «обследователи» дискредитируют отрасль в глазах строителей, девелоперов и проектировщиков».Как отмечает Александр Звонков, проектные организации не пренебрегают выполнением изысканий, но при этом о геотехнических расчетах вспоминают, когда, представив проектную документацию на экспертизу, получают замечания. «Между тем, не проведя весь комплекс предпроектных работ, невозможно получить положительное заключение экспертизы и в дальнейшем разрешение на строительство», – напоминает он.Сожаление по поводу того, что проектировщики не всегда полностью учитывают результаты обследований и изысканий, высказывает и Александр Столяров. «На одном из объектов, который обследовали наши специалисты, был проигнорирован такой важнейший фактор, как подпор грунтовых вод, – рассказывает он. – В итоге строительство было остановлено, проект после корректировки направлен на повторную экспертизу».Вместе с тем, констатирует Александр Столяров, и качество геологических изысканий тоже не всегда на высоте, что также приводит к остановке работ, повторному геологическому обследованию и, как следствие, изменению проекта с повторным прохождением экспертизы.«Если данные, полученные в ходе обследования, не отвечают реальной работе конструкции, в лучшем случае следует ожидать перерасхода материала и увеличения стоимости объекта, в худшем – обрушения конструкций», – комментирует Игорь Бахотский. Застройщикам, чтобы себя обезопасить, следует ориентироваться на протоколы независимых лабораторий, а не тех, что в штате подрядной фирмыФото: di-corp.spb.ruПо мнению Виктора Салихова, не располагая исчерпывающими, точными сведениями, при проектировании невозможно предугадать необходимость выполнения всех требуемых мероприятий по строительным конструкциям. А это неминуемо создает проблемы при СМР и угрозу при эксплуатации объекта в будущем.На важности полноты изысканий, которая обеспечивается прежде всего профессионализмом экспертов, настаивает и генеральный директор ООО «МегаМейд Изыскания» Алексей Никишов: «Мы стараемся донести до наших заказчиков, что геодезическая съемка, взятая из архива, приводит к тому, что проектировщик строит поверхность по этим данным, а строителям, вышедшим на площадку, приходится вывозить неучтенный грунт, поскольку поверхность давно поменялась. Мне известен случай, когда подрядчики изымали и вывозили торф, которого в отчете о проведении изысканий не было ни на одном геологическом разрезе. Или когда пришлось полностью менять трассу инженерных сетей из-за неверно нанесенного на топоплане памятника».Обратная сторона медалиНедооценка важности предпроектных изысканий и обследования, желание на них сэкономить оборачиваются для застройщиков затратами, в сотни раз превышающими стоимость услуг экспертов. Девелоперы, по наблюдению Сергея Салтыкова, как правило, экономят в начале и в конце строительства. «Изыскания и обследования и есть первый этап реализации проекта, и желание сэкономить на них неистребимо, – говорит он. – Приобретя участок в обжитой, устойчивой среде, с хорошим инженерным обеспечением, застройщики стараются возвести здание повыше, но на полноценное, комплексное обследование скупятся».Так, реализуя проект на Васильевском острове, топ-менеджеры не провели должным образом обследование пятна застройки и близлежащих зданий, в итоге пострадали не только жители, проживающие в этих домах, но и компания понесла большие финансовые потери. Пришлось провести работы по укреплению фундаментов зданий, находящихся в ареале. На эти мероприятия компания потратила более 13 млн рублей плюс расходы на покупку жилья для собственников, чьи квартиры были признаны аварийными.На кону репутацияОбезопасить себя и граждан, проживающих в зоне застройки, сократить риски финансовые и репутационные можно именно на начальной стадии строительства. «Любая стройка для жителей окрестных домов – сильный раздражитель, – утверждает Виктор Салихов, – новый дом меняет привычный уклад жизни микрорайона, создает неудобства и опасность появления трещин. Обычно, даже если трещины в стенах уже были, жители пытаются доказать, что «их было не так много» и «они были меньше».В этом случае, с точки зрения Игоря Бахотского, неоспоримым доказательством непричастности застройщика к имевшим место дефектам строительных конструкций или появлению новых в суде будет только комплексное техническое обследование с фотофиксацией и графическим отображением дефектов. «Аналогично ситуация обстоит и с проведением работ по мониторингу технического состояния окружающей застройки в период проведения строительно-монтажных работ, – говорит он. – В случае обнаружения развития трещин, кренов, осадок специалисты могут предупредить застройщика о появлении деформаций вследствие выполнения СМР и предложить методы снижения негативного воздействия на окружающую застройку. И тем самым предотвратить аварийную ситуацию». Нелишним, по мнению Виктора Салихова, будет предварительное обследование и для инвестора, который приобретает недвижимость под конкретный проект. Если до совершения сделки не провести обследование, то может оказаться, что под запланированные цели объект использовать невозможно по техническим причинам.Со спадом строительства будет расти спрос на услуги обследований, связанных с судебными спорами, и эта тенденция уже четко проявляется«Застройщикам, чтобы себя обезопасить, следует ориентироваться на протоколы независимых лабораторий, а не тех, что в штате подрядной фирмы. Наша аккредитованная лаборатория, как, думаю, и другие, на рынке почти не востребована. Подрядные компании сами же себя контролируют в период ведения СМР, ведут испытания конструкций – закон это позволяет. Коль это не противозаконно, зачем подрядчику лишние траты и проблемы с экспертами. Если независимая лаборатория обнаружит отклонения по марке бетона, то «сор из избы» обязательно будет вынесен. А свой специалист напишет тот протокол, который нужен, – описывает ситуацию Сергей Салтыков, – тем более что аттестовать лабораторию порой дешевле, чем платить за услуги независимых экспертов».Принципы реконструкцииСпециалисты особо подчеркивают, что методы изыскания и обследования в проектах реконструкции, приспособления зданий под иные цели существенно отличаются от применяемых в новом строительстве. «Обследование реконструируемых зданий – один из самых трудоемких и наукоемких видов работ в сфере обследования и требует высочайшего профессионализма, – подчеркивает Игорь Бахотский. – Ошибка может привести к обрушению конструкций и при проведении СМР, и в период эксплуатации здания. Если говорить об историческом центре Санкт-Петербурга, то надо понимать, что каждое такое здание неповторимо, имеет свое техническое решение, понять которое могут только опытные эксперты».В практике «ЭкоПетроБалт-Проект» был случай, когда два соседних здания имели общие несущие конструкции, демонтаж которых в одном здании неизбежно привел бы к обрушению другого. Подобные особенности, по мнению Игоря Бахотского, можно выявить только в рамках инструментального и квалифицированного обследования с проведением вскрытий строительных конструкций и лабораторных исследований материалов.«Если при реконструкции не потратиться на исследования и, скажем, надстроить еще два этажа, есть риск при завершении работ обнаружить весь комплекс дефектов: просадку грунтов, неравномерную осадку фундаментов, значительные крены здания, широко раскрытые трещины в несущих конструкциях со снижением их несущей способности и смещение плит перекрытий, – предостерегает Виктор Салихов. – Стоимость работ по исправлению крена, ремонту и усилению конструкций сопоставима со стоимостью нового строительства объекта».И здесь очень важен и ценен профессионализм проектировщиков, убежден Виктор Салихов. Нередко выводы из-за недостаточности вскрытий и экспертиз бывают необоснованными. Желая «перестраховаться», в отчеты закладывают рекомендации по ремонту или замене гораздо большего количества конструкций, чем это необходимо, либо упускаются ответственные узлы, требующие обновления или ремонта.В ходе проектирования приходится проводить дополнительное обследование и экспертизы, уточнять параметры конструкций. Это затягивает работу проектировщиков, приводит к изменению проектных решений, задумок архитекторов и, как следствие, к значительным потерям, которых можно избежать, если иметь дело с профессионалами.«Здания, которые идут под реконструкцию или перепрофилирование, нуждаются в доскональном диагностировании, – убежден и Сергей Салтыков, – поскольку к тем ошибкам, которые были допущены прежде, прибавляются еще и новые. В этом случае необходим весь комплекс исследований, следовательно, полная информация о прочностных характеристиках материалов, коррозии металла, в том числе и микологическое исследование, если в здании деревянные перекрытия».От качества отчета об обследовании может зависеть не только дальнейшая безопасность, но и существование объектов, убежден Алексей Никишов. Ведь заключение о работоспособности или аварийности конструкций выносит именно этот эксперт. «Допустим, специалист неверно определит, что здание аварийное. Значит, оно либо подлежит сносу, либо реконструкции, сметная стоимость которой может быть выше стоимости самого здания вместе с землей, на которой оно стоит. Другой вариант, когда аварийные строительные конструкции признаются ограниченно работоспособными и при относительно небольших затратах на ремонт здание сдается в аренду, и тут уже ни о какой безопасности говорить не приходится», – заключает он.Игра по правиламЖесткое следование требованиям нормативов – безусловный признак профессионализма исследователя. В числе нормативных документов, которыми руководствуются специалисты, – ГОСТ 31937–2011, обновленный в 2014 году, № 73-ФЗ, содержащий правила обследования несущих конст­рукций.При возведении и реконструкции объектов в непосредственной близости от существующих зданий, в том числе и при уплотнительной застройке центральных районов города, обязательным является выполнение требований СП 22.13330.2011 «Основания зданий и сооружений».Для нашего региона зона влияния определена ТСН 50-302-2004 «Проектирование фундаментов зданий и сооружений в Санкт-Петербурге», который предписывает обследование 30-метровой зоны вокруг предполагаемой стройки. Она может быть и расширена после проведения геотехнического обоснования.В целом специалисты признают: регулирующих документов и методик достаточно, хотя белые пятна и остаются. Как напомнил Игорь Бахотский, физический износ здания определятся до сих пор по нормативу, разработанному в 1986 году и введенному в 1987-м (ВСН 53-86 (р)).«Сложности в соблюдении законодательных требований связаны с частыми изменениями правил игры, – считает Виктор Салтыков, – обновляются нормативные документы, регулярно выходят новые законы, следом – множество поправок к ним. На практике же мы сталкиваемся с очевидным: ни обновленные, ни новые законы тщательно не проработаны. Например, в Градкодекс за шесть лет до 2011 года внесено менее 30 поправок, а в последующие шесть – более 70. Эти поправки, в свою очередь, стали причиной изменений большого количества других законодательных актов и нормативных документов», – уточняет эксперт.Насколько грядущие масштабные изменения в области регулирования отрасли позволят повысить качество строительства и безопасность зданий, если принять во внимание, что на адаптацию к законодательным нововведениям потребуется время, – вопрос, который тоже немало беспокоит участников рынка.Качество и культураСегодня качество и культура строительного производства и проектирования, с точки зрения специалистов, зависят не только от исполнителей, их отношения к делу, но и от конъюнктуры рынка, экономической ситуации.«Мы не наблюдаем в основной массе ухудшения качества строительства как тренда. Скажем так: оно остается на том уровне, с которого хочется подниматься выше», – делится своими выводами Виктор Салихов.По его мнению, требования к скорости возврата инвестиций, аукционы и тендеры в системе госзакупок оказывают постоянное давление на всех, кто занят в процессе строительства. Заказчики пытаются компенсировать длительные сроки бюрократических процедур на получение согласований и разрешений за счет сокращения сроков проектирования и строительства.«В известном треугольнике три вершины: сроки – цена – качество. Снижаются сроки и цена, неминуемо падает и качество. В сложившихся экономических условиях преобладает сегмент массового строительства и сооружение объектов экономкласса, они и определяют общую картину культуры строительного производства», – резюмирует Виктор Салихов.Сегодня, пусть и постепенно, приходит понимание, что деньги не должны стоять впереди качества, отмечает Александр Звонков. «Мы, например, весьма скептически относимся к тем заказчикам, для которых цена превыше всего, которые не вдаются в вопросы качества работ и репутацию партнера», – говорит эксперт.«В желании сократить расходы нет ничего криминального, это рациональный подход к бизнесу. Но экономить надо умеючи, а не в ущерб качеству, безопасности, своей репутации, наконец, – считает Сергей Салтыков. – Никак нельзя оправдать, например, экономию на исполнительной документации, на исполнительных схемах».На этом фоне вырисовывается еще одна проблема, которая обсуждается редко, но важность ее, с точки зрения экспертов, очевидна, поскольку связана с обеспечением безопасности быстровозводимых зданий.Сооружение ангаров, складов, оптовых продуктовых и стройбаз обходится сегодня без исполнительных схем, хотя, несомненно, такие строения также несут и снеговую, и ветровую нагрузки. Тем не менее они не причисляются к разряду капитальных, хотя внутри, как правило, устраиваются многоэтажные системы хранения товаров, сложное оборудование по управлению складскими программами, работает многочисленный персонал.«В отходе от капитальности таится огромный риск, поскольку защитные мероприятия в строениях, которые пытаются подтягивать к разряду «некапитальных», по нормативам не предусмотрены. Владельцы и потенциальные инвесторы не заинтересованы в изменении классификации, поскольку это затянет и удорожит строительство. Об опасности в этом случае не задумываются», – считает Сергей Салтыков.«Как бы ни хотелось достичь идеала в строительном деле, но и 20, и 40, и 60 лет назад были халтурщики, некомпетентные специалисты, а вопросы денег и времени ставились на первый план вместо качества, – рассуждает Алексей Улыбин. – Утверждение «Раньше все было лучше, чем сейчас», с моей точки зрения, неверно. С другой стороны, к сожалению, не могу сказать, что качество подрядных работ и культура строительного производства улучшаются, а следовательно, и безопасность построенных объектов».Новое аварийное жильеПериодом, в котором проблемы качества строительного производства, отразились особенно остро, эксперты единодушно называют конец девяностых – начало двухтысячных годов.По словам Игоря Бахотского, прирост аварийного жилья ощутим и немалую долю в нем занимают дома, возведенные в это время. Около 15% обследованных компанией «ЭкоПетроБалт-Проект» в прошедшем году объектов – здания, построенные после 2000-х годов. «Большое удивление у специалистов нашей отрасли вызывает появившийся не так давно термин «новое аварийное жилье», – говорит он.К категории аварийного отнесли специалисты «ГЛЭСК», например, жилой дом, построенный в городе Коммунар Ленинградской области в 2005 году. В ходе обследования ими были обнаружены множественные отклонения от проекта. Вместо 10 проектных этажей дом подрос еще на один, зафиксированы изменения по конструктиву, более того, есть основания считать, что в устройстве фундамента не заложены сваи.Число аварийных зданий и сооружений будет расти, считают наши эксперты. Например, из практики обследований в Петербурге и Ленинградской области компании «ГЛЭСК» следует, что в советское время строительных ошибок было достаточно. Специалисты обнаруживали и силикатный кирпич в фундаменте, что недопустимо, фиксировали глубину заложения фундамента в метр, тогда как по нормативам минимальная глубина должна составлять 1,6 м; защемление лестничных маршей, плит перекрытий, от чего со временем могут образоваться волосяные трещины.Исключение составляют, как заметил Сергей Салтыков, только так называемые сталинские дома – в тяжелые послевоенные времена, как ни удивительно, строили основательно и надежно.Эксперт – требуется!Услуги экспертов в области инженерных изысканий, обследования зданий и сооружений весьма необходимы и, как выразился Алексей Улыбин, «этот вид деятельности был и будет востребован еще долгое время после завершения строительства последнего объекта, иначе говоря, всегда».«Со спадом строительства будет расти спрос на услуги обследований, связанных с судебными спорами, и эта тенденция уже четко проявляется, – говорит Сергей Салтыков, – денег и работы на строительном рынке стало меньше, недоплаты и неплатежи становятся рядовым явлением. Все отношения выясняются в судах».Спрос будет определяться в том числе и объективной необходимостью сотрудничества экспертных компаний с участниками строительного рынка. «При взаимодействии инвестора и подрядных организаций с независимыми экспертами, на основании заключения о техническом состоянии здания и рекомендаций по составлению технологического регламента, удастся избежать многих ошибок и получить за счет правильно принятых решений значительную экономию средств на объекте», – считает Александр Столяров.Как полагает Сергей Салтыков, рост спроса на услуги экспертов будет расти, и не только потому, что предпроектный этап важен для обеспечения эксплуатационной безопасности строительного продукта. Для частного инвестора и госзаказчика обследования и мониторинг станут важной составляющей в определении экономики проектов, оценки затрат в ходе строительства. Другими словами, это станет неким внутренним аудитом для девелоперов, заказчиков, которым важно понять, за что они платят, не удваиваются ли сметы, объемы строительных работ.Роза Михайлова Публикация в журнал про строительство from stels5775…

Комплексное проектирование строительных объектов

Проектирование объекта — это главный этап перед началом его строительства. В процессе индивидуального проектирования определяются все будущие особенности объекта: его долговечность, продолжительность возведения, количество затрат на строительство и внешний вид. Качественный проект — подробная инструкция для исполнителей работ и залог надёжности будущего объекта.Комплексное строительное проектирование включает в себя все направления проектирования, необходимые при строительстве. Эскизное проектирование — определение размеров строения и проработка его внешнего вида. Архитектурное проектирование — определение архитектурных, функционально-технологических, конструктивных и инженерных решений для строительства. Инженерное проектирование — разработка плана инженерных систем (отопление, водопровод, электротехника, канализация). Дизайнерское проектирование — проработка всех общественно необходимых особенностей объекта и его эстетическое воплощение.Польза комплексного проектированияНаличие комплекта проектной документации перед началом строительства даёт заказчику ряд важных преимуществ. Окупается уже на стадии строительства за счёт правильных решений и снижения непредвиденных расходов. Снижает будущие расходы на содержание и обслуживание объекта. Позволяет сразу определить точный бюджет строительства и не отклоняться от него в будущем. Регламентирует внешний вид объекта и гарантирует строительство в едином стиле. Исключает возможность несогласованности инженерных систем друг с другом. Избавляет от необходимости координировать работу узконаправленных специалистов. …

Девелопмент — что это?

Довольно популярный вид бизнеса — девелопмент. Это слово вошло в наш оборот совсем недавно. Происходит оно от английского глагола «develop», которое, как водится у англичан, имеет больше двадцати значений. Но самое употребительные из них это: совершенствовать, развиваться, развертывать, проявлять.В бизнесе девелопером называют юридическое лицо, которое профессионально занимается созданием или реконструкцией объектов недвижимости. Допустим вы построили дом и решили установить систему вентиляции и кондиционирования. Вам понадобится девелопер, который разработает всю необходимую документацию (техническое задание, проект, смету, проведет различные согласования и составит договор на выполнение работ) и выполнит её в определенные сроки с требуемым качеством.Но классическое употребление слова девелопмент получило в строительстве жилых или иных объектов. В нашей стране со времен кооперативного строительства девелоперов называют по старинке застройщиками. В одном из самых популярных маркетинговых пособий «Professional Real Estate Development.» авторы выделяют три типа девелопмента.Виды и этапы девелопментаFee-девелопмент (от английского плата, вознаграждение, взнос), когда девелопера в качестве исполнителя нанимает инвестор; в этом случае девелопер не участвует в строительстве своим капиталом, не несет финансовых рисков и за свою организационную деятельность получает обусловленный договором вознаграждение. Speculative (спекулятивный) – девелопмент: когда девелопер является инициатором и инвестором проекта; он самостоятельно реализует построенный объект и получает полную прибыль или убытки. Built-to-suit (BTS) — девелопмент (от английского построенный к иску): когда девелопер получает от инвестора предложение о проведении по договору строительных работ под конкретные цели; в этом случае финансирование может быть совместным или в виде банковского кредита.Основные этапы девелоперских услуг:Этап №1. Предпроектная документацияПодбор земельного участка или объекта недвижимости.Маркетинговые исследования рынка.Определение потенциала участка и разработка концепции проекта.Анализ инженерной подготовки земельного участка.Разработка бизнес-плана.Подготовка разрешительной документации.Услуги по привлечению финансовых средств.Этап №2. ПроектированиеПодготовка технического задания на разработку проектной документации.Проведение тендера по выбору проектной организации.Управление разработкой и согласованием проектной документации.Подготовка тендерной документации.Проведение тендера по выбору генерального подрядчика на строительство объекта.Этап №3. СтроительствоПодготовка графика строительства и финансирования, контроль его исполнения.Координация ведения строительно-монтажных работ.Контроль качества строительства, проверка физических объемов.Контроль над соблюдением сметных расходов.Участие в работе комиссии по вводу объекта в эксплуатацию.Этап №4. ПродажиПодготовка и оформление документов на готовый объект.Работа с брокерами и консультантами: стратегия продаж.Реализация площадей.Эксплуатация объекта, обслуживание инженерных систем….

Реставрация зданий и реставрация памятников архитектуры

Проектирование реставрации зданий существенно отличается от разработки нового строительства. Прежде всего, речь в этом случае идет об уже существующем объекте. Поэтому творческий подход уступает место научному. От реконструкции же данный вид проектирование отличает то, что требует сохранения конструктивных или отделочных элементов, восстановления утраченного внешнего или внутреннего облика здания.Реставрация зданий всегда должна быть комплексной. При таком подходе реставрация включает некоторые разделы других видов проектирования, а именно строительства, ремонта и реконструкции. В ходе такой работы восстанавливается фундамент и надземная часть сооружений, добавляются инженерные системы, воссоздается внешний облик и повышается эффективность использования здания. В процессе реставрации очень важны координированные действия реставраторов, архитекторов, конструкторов, инженеров и строителей.Реставрация памятников архитектуры — процесс восстановления подлинных элементов строения, для чего изучается история их создания. Проектировщик также должен ориентироваться в методах и технологиях строительства той эпохи, к которой принадлежит восстанавливаемый объект. Для понимания всех художественных особенностей памятника требуется тщательно изучить тот исторический фон, на котором он создавался. Памятники архитектуры также могут расширить свое функциональное назначение, вследствие чего стать более привлекательными с социальной или экономической точки зрения. Однако их реставрация требует огромного уважения не только к удачным находкам, но даже к ошибкам его создателей, в которых порой и заключается уникальность сооружения.Ключевым принципом проектирования при реставрации является «не навреди». Поэтому внимание уделяется всем стадиям разработки и ее последующего воплощения.Любой проект начинается с тщательного изучения объекта. При этом собираются данные о техническом состоянии здания в целом и всех его составных частей в частности. Исследуются коммуникации, фундамент, стены и перекрытия, все прочие конструкции. Диагностика разрушений – важнейшая составляющая, требующаяся для планирования дальнейшего инженерного вмешательства.Разрабатываемый в дальнейшем проект существенно отличается от других видов проектирования тем, что в процессе реставрации в него иногда вносятся исправления. Связано это с возможностью того, что откроются факторы, могущие повлиять на ход работ. Все аспекты необходимых изменений полно проявляются только во время самого восстановления.Возможный состав проекта включает разделы:Усиление фундамента и несущих конструкцийРемонт или полная замена кровли, перекрытий или кладки стен и перегородокОбновление фасадаВосстановление отдельных элементов (башни) или надстроекРеконструкция инженерных сетейЯсно, что поскольку проект реставрации зависит от исследования, его невозможно сразу составить окончательно, то есть учесть все требующиеся действия. Поэтому проектирование начинается с эскиза. Он также нужен для согласования работ с государственными органами. В эскизе указаны все методические решения, глубина и характер вносимых изменений, учтена возможность нового использования….
Свяжитесь с нами!







ЗАКРЫТЬ